요즘 세상 돌아가는 거 보면 예전이랑 완전 판이 달라졌다는 거 누구나 느끼잖아. 나도 한동안 이것저것 생각이 많았는데 한번 정리해본다.
일단 확 와닿는 게 뭐냐면
우리 세대가 돈 벌던 시절엔 “역세권 상가 하나 사놓으면 노후 걱정 끝”이었다. 부모님들도 그렇게 말씀하셨고, 실제로 그게 맞는 시절이 있었다.
근데 지금 주변 보라. 동네 상가 공실 얼마나 많은지. 1층 상가 임대 붙여놓은 거 1년 넘게 안 나가는 거 수두룩하다. 그거 보면서도 “설마 내 건물은 괜찮겠지” 하는 사람들 아직도 많은데, 솔직히 그 설마가 제일 무섭다.
쿠팡 로켓배송이 새벽에 문 앞에 와 있고, 밥도 배달시키고, 옷도 온라인으로 사는 세상에 동네 옷가게 앞을 일부러 걸어갈 사람이 누가 있나.
우리 와이프만 봐도 마트 가는 횟수가 확 줄었다. 그런데 성수동 팝업스토어 간다고 하면 아침부터 준비한다. 이게 현실이다.
솔직히 좀 걱정되는 것들
제일 찜찜한 건 우리 세대 자산 구조다.
주변 보면 대부분 아파트 한 채, 여유 있는 사람은 상가나 오피스텔 하나 더 갖고 있는 정도인데, 그게 다 “예전 공식”으로 산 거 아닌가.
역 가깝고 유동인구 많으니까 괜찮다, 이 논리로 산 건데 그 유동인구라는 게 출퇴근 인구였단 말이다.
근데 요즘 젊은 친구들 재택근무에 하이브리드 근무가 기본이 되어가고 있고, AI가 일자리까지 바꾸고 있으니 그 출퇴근 인구가 줄면 역세권 상가의 가치가 예전만 할까?
이건 진짜 생각해봐야 할 문제다.
그리고 지방에 땅 좀 갖고 있는 분들도 계실 텐데, 특색 없는 지방 중소도시는 앞으로가 진짜 걱정이다.
젊은 사람들이 안 가는데 유동인구가 생길 리가 없고, 유동인구가 없으면 상권이 죽고, 상권이 죽으면 땅값이야 말할 것도 없고.
근데 나는 오히려 기회가 보인다
걱정만 하면 아무것도 안 되니까, 반대로 뒤집어서 생각해봤다.
첫째, “경험”이 돈이 되는 시대라는 거다.
사람들이 이제 아무 데나 안 가고 “기왕 나가는 거 확실한 데”만 간다는 건, 그 확실한 데를 만들 수 있으면 대박이라는 얘기다. 우리 세대가 가진 강점이 뭔가? 경험이랑 자본이다.
젊은 친구들은 감각은 좋은데 자본이 없고, 우리는 자본은 있는데 감각이 좀 뒤처진다. 그러면 답이 나오지 않나. 감각 있는 젊은 친구들이랑 손잡고 콘텐츠가 있는 공간을 만들면 된다.
건물주가 그냥 월세만 받는 시대는 끝나가고, 직접 콘텐츠를 기획하거나 콘텐츠 잘 만드는 임차인을 알아보는 눈이 있는 건물주가 이기는 시대다.
둘째, 세컨드하우스 시장이다.
양양, 제주, 경주 이런 데 요즘 분위기 보라. 워케이션이니 한 달 살기니 하면서 젊은 사람들이 몰리고 있다. 우리 세대도 은퇴 후에 어디서 뭐하고 살까 다들 한번쯤 생각하잖아.
이왕이면 확실한 테마가 있는 지역에 괜찮은 물건 하나 잡아두는 게 나중에 직접 쓰기도 좋고, 단기 숙박으로 돌려도 수익이 나는 구조를 만들 수 있다.
자율주행까지 본격화되면 접근성 문제도 해결되니까 지금이 오히려 선점할 타이밍이라고 본다.
셋째, 주거의 대형화·쾌적화 흐름이다.
집에서 보내는 시간이 길어지니까 넓고 쾌적한 집의 가치가 올라간다. 지금 도심 외곽에 있는 넓은 평수 아파트나 테라스 있는 단지, 숲세권 같은 곳이 아직은 평당 가격이 도심보다 싸다.
근데 재택근무가 더 확산되고 자율주행으로 이동이 편해지면? 이런 곳의 가치가 재평가될 수밖에 없다. 남들이 아직 강남 강남 할 때 조용히 알짜를 찾아두는 게 우리 세대가 써먹을 수 있는 전략이다.
넷째, 도심형 물류 관련 부동산이다.
이건 좀 생소할 수 있는데, 쿠팡이 왜 도심 가까이에 물류센터를 계속 짓겠나. 당일배송 30분 배송 시대에 도심 내 물류 거점은 필수다.
동네 마트 자리가 줄어드는 만큼 그 자리를 물류센터가 채우고, 이런 물류 관련 부동산은 임차인이 대기업이니까 공실 걱정도 적고 수익도 안정적이다.
리츠(REITs) 같은 간접투자로도 접근 가능하니까 한번 알아볼 만하다.
결국 핵심은 이거다
예전에는 “어디에 있느냐(입지)”가 전부였다면, 앞으로는 “거기에 왜 가고 싶으냐(매력)”가 부동산 가치를 결정하지 않을까?
사람들이 꼭 가야만 해서 가는 시대가 끝나가고, 가고 싶어서 가는 시대가 오고 있다. 이걸 빨리 체감하고 자산을 재배치하는 사람이 이기지 않을까?.
우리 세대가 유리한 게 뭔가. 이미 한 사이클을 겪어봤다는 거다. IMF도 겪었고, 2008년 금융위기도 겪었고, 코로나도 겪었다.
판이 바뀔 때마다 빠르게 적응한 사람들이 결국 돈을 벌었다. 지금도 마찬가지다. “예전에는 이랬는데”에 붙잡혀 있으면 끌려가고, “앞으로는 이렇게 되겠구나”를 읽으면 끌고 간다.
특색 없는 상가에 묶여 있는 자본이 있다면 과감하게 정리하고, 사람들이 “경험”을 위해 찾아오는 곳으로 옮기는 것.
도심 한복판 좁은 집 대신 좀 외곽이라도 넓고 살기 좋은 곳으로 눈을 돌리는 것. 확실한 테마가 있는 지방 거점에 소액이라도 선점해두는 것. 이런 게 지금 우리가 할 수 있는 현실적인 움직임 아닌가 싶다.
변화가 오면 불안한 게 당연한데, 뒤집어 보면 변화가 올 때가 가장 큰 기회이기도 하다. 이미 다 올라버린 판에서는 뭘 해도 늦지만, 판이 새로 짜이는 지금이야말로 경험 있는 우리 세대한테 유리한 타이밍이라고 나는 본다.
한번 잘 생각해보자. 다들 좋은 결과 있길 바란다.
