내 집 한 채 갖고 있는 것만으로도 세금이 오를 수 있다는 불안감. 보유세 인상 이야기가 나올 때마다 가슴이 철렁한다. 팔아야 하나, 버텨야 하나.
그런데 막상 찾아보면 “보유세 낮다”는 기사와 “이미 세금 많다”는 기사가 동시에 나온다. 뭘 믿어야 할지 모르겠다는 게 진짜 고민이다.
보유세 실효세율 0.15%의 진짜 의미가 뭔지, 거래세까지 합치면 어떤 그림이 나오는지, 과거에 보유세를 올렸을 때 실제로 집값이 잡혔는지, 세금이 결국 누구한테 가는지를 정리해보았다.
“투기 방치하면 나라 망한다” 보유세 인상 신호탄이 떴다
3월 24일.
이재명 대통령이 국무회의에서 입을 열었다.
“0.1% 물 샐 틈도 없게.”
같은 날 아침. X(옛 트위터)에 직접 글을 올렸다.
한국과 선진국 보유세 비교 기사를 공유하며 딱 한마디.
“저도 궁금했습니다.”
대통령이 보유세를 콕 짚어 말한 건 이날이 처음이다.
숫자를 보자.
한국 보유세 실효세율 0.15%.
뉴욕 1%. 도쿄 1.7%. 상하이 0.4에서 0.6%.
OECD 평균의 절반도 안 된다.
이 숫자만 보면 한국은 세금 천국이다.
근데. 진짜 그런 거 맞나?
보유세는 낮은데 세금 전체로 보면 OECD의 두 배라는 사실
여기서 묘한 패턴이 하나 발견된다.
한국은 보유세가 낮은 대신 거래세가 미친 듯이 높다.
취득세, 양도세 다 합치면?
GDP 대비 부동산 세 부담 2.67%. OECD 평균 1.27%의 정확히 두 배.
국회예산정책처 보고서는 더 노골적이다.
GDP 대비 거래세 비중, 한국 5.1%. OECD 평균 0.8%.
6배가 넘는다.
GDP 대비 보유세 부담률로 따지면?
한국 0.93%. OECD 38개국 평균 0.94%.
거의 같다.
보유세만 떼면 낮다. 전체를 보면 이미 평균 이상이다.
어디를 자르느냐에 따라 완전히 다른 그림이 나온다.
50억짜리 집에 세금 700만 원, 이게 정상이냐는 질문
반대편 시선도 있다.
“50억 집에 세금 700만 원, 정상인가?”라는 기사가 화제였다. 보유세 실효세율 0.15%라는 건, 시가 50억짜리 집을 들고 있어도 연간 세금이 750만 원도 안 된다는 뜻이다.
반포자이 84㎡ 1주택자 보유세? 올해 1,275만 원에서 내년 1,790만 원으로 40% 상승 전망.
그래도 시세 대비 0.3% 수준이다.
뉴욕이었으면? 1%면 5,000만 원이다.
도쿄였으면? 1.7%면 8,500만 원이다.
이 간극을 보면, 한국 보유세가 낮긴 낮구나라는 생각이 든다.
그런데 여기서 멈추면 안 된다.
보유세 올리면 집값 잡히냐, 역대 데이터가 말하는 불편한 답
이 질문에 답할 수 있는 연구가 있다.
한국조세재정연구원(2018) 결론.
→ 종부세 도입 논의 시점에는 집값 억제 효과가 있었다.
→ 실제 시행 이후에는 유의미한 영향이 없었다.
국토연구원(2023) 결론.
→ 보유세 인상 시 매매시장 안정화 효과 존재는 하지만, 어떤 세제 때문인지 불분명하다.
실전 사례? 더 잔인하다.
문재인 정부, 2018년 종부세 대폭 인상.
인상 후 2에서 3개월은 떨어졌다. 그 다음? 더 올랐다.
2020년 추가 인상 때는 시장이 내성이 생겨서 꿈쩍도 안 했다.
헤럴드경제 분석도 같은 결론. 단기 하락 후 효과 소멸. 반짝 효과뿐.
진짜 문제는 이거다, 세금이 세입자에게 넘어간다
여기서 가장 무서운 패턴.
한국재정학회 연구.
보유세 증가분의 30%가 전세 보증금에, 47%가 월세 보증금에 전가된다.
시사저널(2025.11)도 같은 말을 한다.
집값에 큰 영향 없고, 전월세 가격만 높인다.
집주인을 때리려고 올린 세금.
맞는 건 세입자다.
손흥민 보유세 4억인 세상에서 목동 어르신은 단체 이의신청 중이다
이 대목에서 두 세계가 완전히 갈라진다.
손흥민이 사는 에테르노 청담. 공시가 325억.
보유세만 4억 760만 원. 아이유는 약 1억 5천만 원.
이 돈이면 지방에서 아파트 한 채 산다.
반대편.
서울 목동, 잠실.
연금으로 사는 은퇴 어르신들.
공시가 12억 넘어가니 보유세 수십만 원이 껑충.
건보료 인상에 복지 혜택 축소까지.
결국 단체 이의신청 움직임이 나왔다.
평생 일해서 마련한 집 한 채.
매달 나가는 세금이 연금보다 커지는 상황.
남의 일이 아니다.
황현희의 안 팔고 버틴다 vs 대통령의 나라 망한다
개그맨 황현희. 아파트 3채 보유.
MBC PD수첩에 나와서 이렇게 말했다.
“부동산은 결국 불패라는 믿음이 있다. 전 정부에서 세금 크게 올렸을 때도 다들 버텼다.”
논란이 터졌다. 해명에 나섰다.
하지만 솔직히, 많은 다주택자의 속마음을 대신 말한 셈이다.
대통령은 같은 주에 이렇게 말했다.
“부동산 투기를 방치하면 나라가 망한다.”
버티면 된다 vs 방치하면 망한다.
이 두 결 사이에 당신의 집이 있다.
5월 9일이 진짜 디데이다
다주택자 양도세 중과 유예. 5월 9일 종료.
10일부터 2주택자 +20%p. 3주택자 +30%p.
지방세 포함 최대 82.5%.
시장 시나리오는 딱 두 개다.
급매 쏟아진다. 아니면 차라리 안 판다, 매물 잠김.
정부가 보유세를 꺼내는 이유가 여기 있다.
양도세로 막으면 매물이 잠긴다.
그럼 들고 있는 것도 비싸게 만들겠다는 전략.
7월 세법 개정안에 답이 나온다.
과표 세분화, 공시가격 현실화율 인상, 공정시장가액비율 조정 등이 거론되는 중이다.
판단은 직접해야한다
여러 자료를 조합해봤더니 이런 그림이 나왔다.
- 보유세 실효세율. 한국 0.15%. OECD 평균 0.33%. 확실히 낮다.
- 거래세 포함 전체. 한국 2.67%. OECD 평균 1.27%. 이미 두 배.
- 보유세 올리면 집값 잡히냐. 과거 데이터상, 단기 충격 후 소멸.
- 세금 누가 내냐. 집주인이 아니라 세입자가 떠안는 구조.
- 집값 오르는 진짜 이유. 수도권 집중과 공급 절벽. 입주 물량 11년 만에 최저.
- 정부 입장. 보유세는 최후의 수단. 근데 벌써 세 번째 언급이다.
지금 부동산 시장에서 가장 위험한 건, 편한 쪽만 골라서 믿는 거다.
Q&A
Q1. 한국 보유세가 OECD 평균의 절반이라는데, 그러면 진짜 세금을 적게 내고 있는 건가요?
보유세 실효세율만 놓고 보면 한국은 0.15%로 OECD 평균 0.33%의 절반 수준이다. 그런데 취득세와 양도세 등 거래세까지 합치면 GDP 대비 부동산 세 부담은 2.67%로 OECD 평균 1.27%의 두 배다. 보유세만 떼서 비교하면 낮고, 전체를 보면 이미 평균 이상이다. 어느 쪽 숫자를 기준으로 삼느냐에 따라 결론이 완전히 달라진다.
Q2. 보유세를 올리면 집값이 정말 떨어지나요?
한국조세재정연구원(2018) 연구에 따르면 종부세 도입 논의 시점에는 집값 억제 효과가 있었지만, 실제 시행 이후에는 유의미한 영향이 없었다. 문재인 정부가 2018년 종부세를 대폭 올렸을 때도 2에서 3개월 하락한 뒤 다시 올랐고, 2020년 추가 인상 때는 시장에 내성이 생겨 효과가 거의 없었다. 데이터상으로는 단기 충격 후 소멸이 반복된 패턴이다.
Q3. 보유세가 오르면 전세나 월세도 같이 오르나요?
한국재정학회 연구에 따르면 보유세 증가분의 약 30%가 전세 보증금에, 약 47%가 월세 보증금에 전가되는 것으로 나타났다. 집주인에게 부과된 세금이 세입자에게 넘어가는 구조가 과거에도 반복됐다. 세입자 입장에서는 보유세 인상이 곧 주거비 상승으로 이어질 수 있다는 점을 알아둘 필요가 있다.
Q4. 은퇴한 부모님이 1주택자인데, 보유세 인상되면 어떻게 되나요?
소득이 줄어든 상태에서 고가 1주택을 보유한 은퇴자의 경우 보유세 증가에 더해 건강보험료 인상과 복지 혜택 축소까지 겹칠 수 있다. 실제로 서울 목동과 잠실 일대에서는 고령층이 단체 이의신청을 준비하는 움직임이 나왔다. 정부도 이 점을 인식하고 있어 고령 1주택자에 대한 납부 유예나 세액 경감 등의 보완책이 함께 논의될 가능성이 있다.
Q5. 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 이후 시장은 어떻게 될까요?
5월 10일부터 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 30%p가 가산되어 지방세 포함 최대 82.5%까지 세금이 붙는다. 시장에서는 유예 종료 전 급매가 나올 수 있다는 전망과, 오히려 세 부담이 커져서 매도를 포기하고 버티는 매물 잠김이 심화될 수 있다는 전망이 동시에 나온다. 정부가 보유세 인상 카드를 검토하는 이유도 이 매물 잠김을 풀기 위한 것이다.
카테고리 : 돈 Archives – 아름다운 중년