부의 양극화 서울 상권, 강남 공실률 급증인데 강북은 왜 부활했을까

“강남 상가만 갖고 있으면 안전하다”는 시대가 끝났다. 내수 부진으로 강남 공실률은 두 배로 뛰었고, K컬처를 타고 들어온 외국인 자본은 홍대, 명동, 용산을 살려놓았다.

그 부의 양극화 구조적 전환의 원인을 분석하고, 콘텐츠 연결형 상권 투자, 금융자산 포트폴리오 재편, 정보 거래 중개자라는 세 가지 시나리오로 지금 당장 움직일 방향을 정리해봤다.

부의 양극화가 서울 상권의 돈 흐름을 완전히 뒤집었다

강남, 역삼, 서초 공실률이 2024년 2.28%에서 2025년 4.62%로 두 배 뛰었다. 같은 기간 명동은 4.08%까지 떨어졌고, 홍대는 2.7%로 내려갔다. 서울 상권의 돈이 강남에서 강북으로 이동하고 있다.

이건 단순한 상권 뉴스가 아니다. 당신의 자산, 당신의 다음 선택에 직접 영향을 주는 구조적 전환이다.

무슨 일이 터진 거야, 강남이 왜 흔들려

서장훈이라는 사람이 있다. 2019년에 홍대 클럽거리에 140억짜리 건물을 샀다. 당시 반응은 “강남도 아닌 곳에 왜?”였다. 이미 서초동에 28억에 경매로 산 빌딩이 450억이 된 사람이었거든.

근데 지금 보면 이 사람이 본 건 유동인구다. 정확히 말하면, 외국인 유동인구.

2025년 방한 외국인 관광객은 1,894만 명으로 역대 최대치를 찍었다. 이 사람들이 간 곳은 명동, 홍대, 용산, 성수. 전부 강북이다.

반면 강남은 내국인 소비 중심이었는데, 그 내수가 죽었다.

왜 강남에 돈이 안 도는데, 강북에는 돈이 도는 걸까

강남이 흔들리는 이유는 간단하다. 내수 부진에 임대료 부담. 기업들이 저렴한 지역으로 빠지고 있다. 연합뉴스에 따르면 서울 오피스 임대료는 전년 대비 3.08% 올랐지만, 지방은 공실률 20%를 넘기며 초양극화가 심화되고 있다.

강북이 살아나는 이유도 명확하다.
K컬처 파워다.

BTS 컴백 공연 당일 광화문 인근 GS25 매출이 전주 대비 233.1% 뛰었다. 외국인 1인당 평균 결제액은 11만 5,190원으로 내국인(3만 8,910원)의 약 3배 수준이다. 하이브 사옥이 있는 용산과 홍대, 성수에 돈이 쏟아지고 있다.

한 문장으로 정리하면 이렇다. “임대료 수익”에서 “콘텐츠 유인력”으로 돈의 기준이 바뀌었다.

그래서 뭐가 진짜 문제야

아픈 이야기를 해야 한다.

KB금융 2025 한국 부자 보고서에 따르면, 금융자산 10억 이상 보유자가 47만 6천 명이고 이들의 총금융자산은 3,066조 원으로 전년 대비 8.5% 증가했다. 전체 가계 금융자산 증가율의 두 배다.

가장 눈에 띄는 변화가 있다. 부동산 비중은 줄이고, 금융투자와 대체자산 비중을 늘리고 있다는 것. 상위 0.1%는 자산의 72%를 주식, 펀드, 비상장 기업 지분에 넣고 있다.

돈 있는 사람들은 이미 “강남 상가에서 월세 받는 구조”에서 빠져나오고 있다.

그러면 어떻게 해야 하는데, 지금 움직일 수 있는 방향은 뭐야

여기부터는 목표에서 거꾸로 역산해서 정리한다.

목표는 하나다. “내 자산이 돈을 벌어오는 구조를 만드는 것.” 이걸 기준으로 세 가지 시나리오를 펼친다.

시나리오 1 – 콘텐츠 연결형 상권 투자 (가능성 55%)

이데일리 보도에 따르면 “향후 시장은 입지 조건 외에 외국인을 유인할 수 있는 콘텐츠 보유 여부에 따라 수익률이 극명하게 갈리는 구조가 고착화될 것”이라고 도시와경제 송승현 대표가 전망했다.

행동법은 이렇다. 한국관광데이터랩에서 외국인 유동인구 데이터를 직접 확인하고, 해당 상권의 공실률 추이를 크로스체크한다. 팝업스토어나 체험형 매장이 들어갈 수 있는 1층 리테일 공간을 중심으로 본다.

시나리오 2 – 금융자산 중심 포트폴리오 재편 (가능성 30%)

고금리와 부동산 규제로 인해 고액자산가들이 주식, ETF 중심으로 투자를 이동시키고 있다. 5060은 금과 방산주를, 3040은 미국 빅테크 ETF와 가상자산을 담고 있다.

핵심은 IRP에 ETF를 담아 세액공제를 받으면서 복리를 돌리고, ISA로 비과세 한도를 활용하는 것이다. 같은 돈인데 구조만 바꿔도 세금이 수백만 원 차이 난다.

시나리오 3 – 정보를 거래로 전환하는 중개자 역할 (가능성 15%, 임팩트 최대)

CBRE 보고서에 따르면 수도권 물류 거래의 88%가 해외 자본이다. 글로벌 자금이 한국에 들어오고 있다. 이때 필요한 사람은 한국 시장 데이터를 읽고, 외국인 투자자에게 연결할 수 있는 사람이다.

CBRE나 쿠시먼앤드웨이크필드 같은 글로벌 부동산 리서치 보고서를 구독하고, “어떤 상권에 어떤 콘텐츠가 필요한지”를 설계해서 브랜드 기획사에 제안하는 것. 정보를 거래로 전환하는 구조다.

이걸 이겨나가려면

판이 뒤집힐 때 자산을 재배치한 사람이 다음 10년을 가져갔다. 명동이 코로나 때 공실률 50%를 찍었다가 지금 5% 수준으로 돌아온 것처럼.

가장 작은 한 걸음. 한국관광데이터랩에서 관심 상권의 외국인 유동인구 추이를 한 번만 확인해보는 것. 숫자를 보는 순간 판단이 시작된다.

Q&A

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