강남 전세가 급등, 1주일 6억인데 매물 0건 서울 매물 33% 증발, 5월 이후 더 심해지는 이유

강남 전세 급등이 만든 서울 전세 지옥의 민낯

서울 아파트 전세 시장이 완전히 뒤집어졌다. 강남 전세가 급등이 단순한 숫자 놀음이 아니라는 걸, 지금 집 구하는 사람들은 몸으로 느끼고 있다. 송파구 잠실 리센츠 전용 114㎡가 1주일 만에 14억에서 20억 5천만 원으로 6억 5천만 원 뛰었다. 6억이면 경기도에서 아파트 한 채 살 돈이다. 그게 전셋값 차이로 일주일 만에 벌어졌다.

강북구 SK북한산시티 전용 84㎡는 1월에 4억대였는데 4월 호가 5억 5천. 3830가구 단지에 전세 매물은 딱 3건. 성북구 길음동은 더하다. 주요 7개 단지 5669가구에서 전세 매물이 단 4건. 래미안 크리시엘 1168가구, 종암 아이파크 1차 513가구, 2차 782가구 전부 전세 매물 0건이었다.

중개사무소 대표가 모니터 화면을 가리켰다. “전세 0, 월세 0″이라는 숫자가 박혀 있었다. “지금은 부르는 게 값이에요. 몇 달 사이 1억은 기본으로 올랐는데, 그것도 못 구해서 대기하는 사람만 서너 명씩 있습니다.”

한국부동산원 4월 셋째 주 기준 서울 아파트 전세수급지수는 108.4. 2021년 6월 이후 약 5년 만에 최고치다. 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 뜻인데, 108이면 집 구하려는 사람이 넘쳐나는데 매물이 없다는 거다. 서울 평균 전세가격은 6억 8147만 원, 역대 최고치를 찍었다.

어쩌다 이 지경까지 왔나, 전세 증발 타임라인

갑자기 매물이 사라진 게 아니었다. 징조는 꽤 오래전부터 있었다.

2025년 6월, 정부가 6.27 대책을 내놓으면서 수도권 주담대를 받으면 6개월 내 전입 의무가 생겼다. 전세 끼고 투자하는 갭투자가 사실상 봉쇄됐다. 2025년 10월, 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 일부까지 확대됐다. 2년 실거주 의무가 걸렸다. 내 집을 사놓고 전세를 놓는 구조가 막혔다.

2026년 들어 상황이 급격하게 나빠졌다. 올해 1분기 전국 아파트 일반 분양 물량이 1만 7216가구로 직전 분기 대비 61.5% 급감했다. 새 아파트가 안 나오니 전세로 돌릴 집 자체가 줄었다. 여기에 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된다. 5월 10일부터 다주택자가 집을 팔면 세금 폭탄을 맞으니, 팔지도 전세 놓지도 않고 그냥 안고 있는 매물 잠김이 본격화됐다.

서울 아파트 전세 매물은 올해 초 2만 3060건에서 4월 26일 기준 1만 5422건으로 33.2%가 증발했다. 성북구는 1년 새 85.8% 급감, 노원구는 80% 이상 빠졌다.

SNS에 올라온 글 하나가 상황을 정리했다.

1. 토허제를 서울 전체로 지정,
2. 실거주 필수,
3. 대출도 막은 상태,
4. 매수를 못하는 사람은 전월세로 거주 필수,
5. 공급은 막고 수요는 늘어나는 상태.

전세가 사라지면 세입자는 어디로 가나

가장 현실적인 질문이다. 전세를 구하지 못한 사람들이 지금 어디로 밀려나고 있을까.

강북구 30대 부부는 전세를 포기하고 보증금 2억에 월세 150만 원짜리 반전세로 갔다. 월 150만 원이면 연 1800만 원. 맞벌이 부부 한 명 월급 전부를 집세로 내는 거다. “月 150만 원을 어떻게 내요”라는 기사 제목이 신혼부부 3만 명의 현실이었다.

서울에서 밀린 수요는 경기도로 넘어가고 있다. 경기 매매 수급지수는 102.4로 2021년 11월 이후 최고치를 찍었다. 용인 수지, 안양 동안, 광명, 구리, 하남이 4~7%대 오름세를 보이고 있다. 3월 경기도 집합건물을 매수한 서울 거주자 비중이 15.69%로 4년 만에 최대였다. 탈서울이 실제 숫자로 나타나고 있다.

아파트 전세가 없으니 오피스텔과 빌라로 밀려가는 현상도 벌어지고 있다. 올해 1분기 서울 오피스텔 전세가격은 0.24% 올랐고, 연립 다세대 전세가격지수도 수년 내 최고 수준에 근접했다. 전세난이 주택 유형을 가리지 않고 번지는 중이다.

집주인은 왜 전세를 안 놓고 월세를 고르나

집주인 입장에서 전세를 놓으면 세입자가 2년간 가격을 묶는다. 계약갱신청구권 때문이다. 거기에 토허제로 실거주 의무가 걸리면 전세 자체를 놓을 수가 없다. 차라리 월세를 받는 게 리스크가 적다.

실제로 2025년 서울에서 전세를 월세로 바꿔 계약한 건수가 5년 내 최대치를 기록했다. 금리 하락이 지연되면서 매달 현금이 들어오는 월세 수익을 선호하는 집주인이 늘었다.

보유세 부담도 한몫한다. 반포 일대 중개업소 관계자의 말이다. “20, 30평대는 매물이 거의 없고 고가 대형 평형 위주로만 거래가 이뤄지고 있다. 보유세 부담 영향으로 반전세를 선호하는 집주인이 늘면서 순수 전세 매물은 더 줄었다.”

세입자를 보호하려고 만든 제도가 공급을 줄이고 가격을 밀어올리는 역설이 벌어지고 있다. 제도가 만들어낸 부작용을 제도가 해결하지 못하고 있다.

전세가 올라서 집을 사는 게 나을까

커뮤니티에서 가장 많이 올라오는 질문이다. 전세 4억 내던 게 5억 5천이 됐으면 차라리 7억짜리 아파트를 사는 게 낫지 않냐는 논리다. 실제로 노원구에서 10억 이하 아파트 매매 거래가 1868건으로 서울 1위를 기록했다. 30대 젊은 부부가 “전세 물건이 워낙 귀하다 보니 기존 아파트를 낚아채고 있다”는 게 현장 중개사의 말이었다.

그런데 이게 좋은 흐름인지는 다른 문제다. 전세가 비싸서 집을 사는 건 선택이 아니라 떠밀린 거다. 연세대 고준석 교수의 분석이 핵심을 찌른다. “계속 전세가 오르면 차라리 집을 사겠다는 수요가 늘며 서울 외곽을 중심으로 매매시장까지 자극할 수 있다.”

전세난이 매매 수요를 끌어올리고, 매매 수요가 가격을 밀어올리고, 가격이 오르면 또 전세가 오르는 순환 구조. 이 고리가 끊어질 기미가 보이지 않는다.

5월 9일 이후 시장은 더 꼬이나

5월 9일 양도세 중과 유예가 종료되면 다주택자들이 집을 팔기가 더 어려워진다. 세금이 무거워지니 매물을 안 내놓는다. 매물이 안 나오면 전세 공급은 더 줄어든다. 지금도 30% 넘게 매물이 사라졌는데, 5월 이후가 더 심각해질 수 있다는 뜻이다.

투미부동산컨설팅 김제경 소장은 이렇게 말했다. “다음 달 9일 양도세 중과가 시행되면 다주택자의 매물 잠김이 본격화될 것이다. 공급 절벽으로 전월세 가격 상승이 예상되는 만큼 가용자금 내에서 내 집을 마련하는 것도 방법이다.”

결국 정부 규제가 강해질수록 전세 공급은 줄고, 공급이 줄수록 세입자가 쥘 수 있는 카드는 없어진다. 규제의 의도와 현실의 결과가 완전히 반대로 가는 중이다.

정리하자면,

지금 전세 시장은 정부가 만든 규제의 합작품이다. 토허제, 실거주의무, 양도세 중과, 대출 규제, 전부 투기를 잡겠다는 취지로 나왔다. 취지는 맞다. 그런데 그 규제가 공급을 틀어막으면서 집 없는 사람이 가장 큰 피해를 입고 있다.

성북구 5669가구에 전세 4건. 이게 투기 차단의 결과라면, 누구를 위한 규제인지 묻지 않을 수 없다. “이게 다 내 집 없는 죄지”라는 자조 섞인 글이 요즘 가장 많은 공감을 받고 있다는 게 이 시장의 온도를 보여준다.

집값을 잡으려다 전세를 잡았고, 전세를 잡으려다 세입자의 선택지를 없앴다. 이 구조를 정부가 인식하고 있는지, 인식하면서도 못 고치는 건지, 아니면 원래 이게 계획이었는지. 그 답에 따라 앞으로 수십만 세입자의 내일이 달라진다.

Q&A

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참고 자료

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• 지금 서울 아파트 전세는… “부르는게 값” — 동아일보 — 서울 평균 전세가 역대 최고 6억 8147만 원 기록과 전세수급지수 108.4 분석이 담겨 있다.
• 진짜냐, 착시냐…강남 전세 1주일새 6억 급등 속출 — 파이낸셜뉴스 — 반전세 거래가 섞이면서 생기는 가격 착시와 실제 전세 시세 차이를 현장 중개업소 인터뷰로 확인할 수 있다.
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