지금은 모든것이 규제로 인하여 부동산 자산을 늘릴 기회가 줄어든것 같다. 하지만 “메가 서울(김포 서울 편입)”과 같은 이슈는 이미 김포에 자산이 있는 사람들에게 자산 증식의 기회가 될 듯하다.
자산이 없다면, 자금 조달이라도 되어야 하는데, 이 역시 현재 규제로 인하여 쉽지 않기때문에 다음 기회가 오기를 기다려야하는데, 적어도 언제 부동산에 들어가야할지를 파악하기 위해 공부를 해야하지 않을까 하다. 그래서 첫번째로 거시건전성 정책에 대해 공유해본다.
거시건전성 정책
거시건전성 정책이라는 것은 경제전체의 금융 안정을 위해 시스템 리스크를 억제하는 “정책”을 의미한다.
목표로는 시스템 리스크에 대한 선제적 대응, 과도한 금융불균형 축적 억제, 급격한 되돌림 현상 완화, 금융시스템의 복원력 강화, 금융연계성 제어등을 통해 금융위기의 발생가능성과 실물경제에 미치는 영향을 최소화하는 것이다.
쉽게 이야기하자면, 거시건전성 정책은 금융시스템을 정책으로 경제위기를 막는 것. 각 금융사를 개별적으로 통제하는 것은 미시건전성정책이라면, 거시건전성책은 공통적인 금융 위험요인을 방어하는 것
그런데 이러한 거시건전성 정책은 경제적 불평등을 만들어주기도 한다.
미국은 1970년대부터 소득 불평등이 심화되었고, 경제가 성장하였지만 저소득층이 체감하는 성장의 혜택이 줄어들었다. 이에 미국정부는 저소득층의 불만을 완화하기 위해 주택구입을 장려 및 지원하고자 하였다. (대출 요건을 완화)
이 지원으로 미국의 가계부채가 저소득층을 중심으로 급격히 증가. 결국 이러한 부채 증가는 2009년 리먼브라더스 사태까지 연결이 되었다.
” 소득 및 부의 불평등 심화가 금융위기를 초래하게 된다. rajan 가설 “
하지만 글로벌 금융위기 이후에는 디레버리징이 일어나면서 가계부채 비율을 하락한 반면, 소득 불평등 지표는 횡보 내지 상승하는 모습을 보이고 있다.
우리나라는 2000년대부터 2015년까지 세후 소득과 소비 불평등은 크게 악화되지 않았다.
시간이 지나면서 고소득 계층은 주거비 이외 소비지출을 감소시키고, 부채를 이용하여 부동산 및 주택에 투자를 하였고, 저소득층은 부채를 주로 부족한 소비재원을 충당하는데 이용하게 된다.
이러한 차입 용도가 향후 자산 불평등으로 연결될 수 있음을 시사한다.
LTV 규제는 고가의 주택을 소유한 차주가 더 많은 대출을 받을 수 있게 되고, 그렇지 않은 계층에 대한 대출은 어렵게 만든다.
그러므로 비싼 주택을 소유한 차주들만이 부동산과 같은 레버리지 투자를 가능케 함으로써 자산가격 상승기에 이들이 더 많은 부를 축적하게 하여 자산 불평등을 심화시킬 수 있다.
우리나라는 현재 부동산 가격 상승기였기때문에 거시건전성 정책이 자산 불평등 심화에 엄청난 기여를 했을 것이다.
하지만 똑같은 조건 속에서 기회는 똑같이 주어졌다.
누군가는 투자용도로 사용하였고, 누군가는 소비용도로 사용하였다.
불평등에 대한 부분을 누구의 책임으로 떠넘길 수 있는가?
LTV, DTI 규제가 주었던 영향
LTV는 2002년 도입 시 한도를 60% 이하로 설정하였으나, 2003년 투기지역 및 투기과열 지구에 대해 40% 이하, 2009년 수도권 전지역에 대해 50% 이하로 조정되는 등 주로 강화되는 방향으로 변화되어 왔다.
그러나 2014년에는 부동산 시장 침체 등으로 70% 이하로 일괄 상향 조정되었다.
DTI도 유사하게 2005년 투기지역 6억원 초과 아파트에 대해 40% 이하로 설정된 이후 2007년에는 투기지역 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트에 확대 적용되는 등 강화되는 방향으로 변화했었다.
하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 침체됨에 따라 강남 3구 이외의 지역은 투기지역에서 해제되는 등 점차 완화가 되었고, 2014년에는 60% 이하로 상향 조정 되었다.
그러다 2017년 부동산 시장 과열 방지와 가계부채 관리를 목적으로 다시 강화되었다.
LTV의 경우 투기지역 및 투기과열지구는 40% 이하로, 조정대상지역은 60% 이하로 강화되었다. DTI
는 투기지역 및 투기과열지구는 40% 이하로, 조정대상지역은 50% 이하로 강화되었다.
규제강화 정책이 지속되어 오다가 2022년 금리 인상에 따른 부동산 시장 침체 등에 따라 다시 완화되었다.
LTV, DTI 규제에 따른 소득층 분석
- 2014년부터 지역 구분없이 동일하게 적용되었던 규제 비율이 2017년부터 지역별로 차등 적용되기 시작함.
- 소득이 높을 수록 부채를 많이 이용하고, 고령층일수록 부채를 적게 이용.
- 고소득일수록 주택 자산을 많이 보유함.
- 조정대상지역 정책에도 불구하고, 주택자산 증가 규모가 9.3% 높아짐
- 규제를 적용했어도, 부동산 가격상승에 대한 기대심리가 가격 상승을 억제 시키지 못함.
- 조정대상지역 정책으로 LTV, DTI 규제는 전체 가계부채 증가 규모를 5.7% 낮추는 효과가 있었따.
- 단 자산 상위 가구의 부채 규모는 10.9~13.6% 를 낮추는 효과를 보였다.
- 2017년부터 시행된 강화된 LTV, DTI 규제는 자산 상위 가구를 중심으로 부채 증가를 억제할 수 있었다.
- 단, 자산 하위 가구들은 자산을 늘릴 수 있는 기회를 잃게 됨.
- LTV, DTI 규제가 부채는 축소할 수 있었으나 부동산 가격 상승 모멘텀(momentum)을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다고 해석해야 한다.
결과적으로 조정대상지역에 적용된 더 강한 거시건전성 정책은 대출 억제 효과가 있었다. 하지만 주택자산의 증가세는 이 규제와 상관없이 더 높아졌다. 이러한 증가세는 대상지역 공통적으로 관찰되었다.
LTV, DTI 규제는 부채의 불평등은 완화시켰으나, 자산 불평등에 있어서는 영향을 미치지 않았다.
자산 하위 가구는 소득 하위가구는 현재 LTV, DTI 규제로 인하여 대출에 대한 접근이 어려워 자금 조달이 더욱 어려워 졌다.
거시건전성 정책은 부채의 불평등에는 영향을 주었지만 자산 불평등에는 영향을 주지 못하고 있다고 봐야한다.
여기서 한가지 고민이 “기회” 창출을 위해서는 자금을 조달해야하는데, 이러한 규제를 풀었을 때, 또다시 부채의 불평등이 생기면서 자산 불평등에 영향을 끼치게 된다.
그렇다면 자산 하위 가구, 소득 하위 가구를 위해서 “기회” 창출을 위한 자금 조달 창구를 열어줘야 한다. (하지만 소득 하위 가구는 상위 가구와 평균 비교를 하였을 때 자금 조달을 해줘도 소비 대용으로 지출이 되기때문에 이러한 정책을 만들지 의심스럽기는 하다.)
위에 내용을 잘 보면, LTV, DTI 규제가 어떻게 되느냐에 따라 자산 증식을 위한 부동산 투자 시점을 알 수 있을 것이다. 또한 젊었을 때 무작정 자금 조달을 하여 자산을 증식 시키려면 규제와 시장 분위기를 봐야한다. 지금의 "영끌"은 이러한 분위기를 무시하고 심리적 분위기에 더더욱 매수를 일으키지 않았나 생각한다. 살아생전에 위기 뒤에 기회는 한번 더 올것이다. 그때를 위해 준비하자!
참고 자료 : BOK 이슈노트
다음 기회를 잘 잡기 위해서 무엇을 봐야할까?
- LTV, DTI 완화 소식을 잘봐야한다. 이때 자금 조달을 할 수 있는 기회가 생긴다.
- 거시건전성 정책 역시 눈여겨 봐야한다.
- 부채 불평등에 대한 부분이 꺼지게 되면 자산 불평등에 Gap은 여전히 남아있을 것이다.
- 새로운 자산을 늘리기위한 기회를 잡기위해서는 시장 심리를 잘 봐야한다. 부동산 관련 기사
- 현재의 “메가 서울 (김포 서울 편입)”을 봐라. 누구를 위한 정책인가??? 자산을 늘리기 위한 기회를 만들어준 것으로밖에 보이지 않는다.
- 기회는 반드시 한번 더 온다. 왜?? 국가가 존재하는 이상. 자본주의가 존재하는 이상. 부를 끌어모으기 위해서 반드시 한번 더 기회는 온다. 코인 역시 그렇게 한탕하고 튀고, 한탕하고 튀어도 사람들은 돈을 벌기위해 그 시장으로 다시 돌아오지 않는가?
- 위 내용을 반드시 잘보길 바란다. 고소득자들은 기회가 왔을 때 대출 소비를 자산 증식에 사용하였고, 하위소득자들은 소비에 사용을 하였다.
- 이 자산 증식에 사용한 자산들은 또 다른 자금 조달을 할 수 있는 용도가 되면서 부를 증식하였다.
- 그리고 부채 불평등이 올라가지만, 자산 불평등은 막지 못하고 있다. 왜?? 이미 자산을 손에 쥐고 있기때문에 자산 가치를 올리기만 하면 되니깐! 이때 잘 봐야하는것이 거시건전성 정책이다.