부동산 편법증여 746건 적발, 대체 어떻게 이런 게 가능했던 걸까

부동산 편법증여, 117억 아파트를 회삿돈 67억으로 산 수법의 전말

2026년 4월 23일, 국토교통부가 서울과 경기 주택 이상거래 기획조사 결과를 발표했다. 2025년 7월부터 10월까지 신고된 거래 2,255건을 들여다봤더니 746건이 위법 의심 거래였다.

그중 가장 눈에 띄었던 건 한 사내이사가 자기 회사 법인에서 67억 7천만 원을 빼돌려 117억 5천만 원짜리 서울 아파트를 산 사건이었다.

소셜미디어에서는 “월급쟁이는 117억은커녕 11억도 못 모은다”는 반응이 쏟아졌다. 도대체 어떻게 이런 일이 가능했는지 뜯어다.

회삿돈으로 내 집 사기, 구조가 어떻게 생겨먹었길래

법인 대표나 사내이사가 회사 돈을 개인 아파트 매수에 쓰는 구조는 생각보다 단순하다. 법인 통장에서 개인 계좌로 돈이 나가면, 회계상으로는 “회사가 임원에게 돈을 빌려준 것”이 된다.

이걸 전문 용어로 가지급금이라고 한다. 문제는 이 가지급금에 차용증도 없고, 이자 약정도 없고, 상환 계획도 없는 경우가 대부분이었다는 거다. 사실상 회사 자금을 공짜로 가져다 쓴 셈이다.

이번에 적발된 A씨 사례도 마찬가지였다.

본인이 사내이사로 있는 법인에서 67억 원 넘게 빌렸는데, 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부가 확인되지 않았다. 국세청 입장에서 보면 이건 “대여”가 아니라 “증여”다. 법인 자금을 개인 호주머니에 넣은 것과 다를 바 없으니까.

엄마 아파트를 싸게 사고 전세로 돌려주기, 이것도 편법이었다

두 번째로 충격적이었던 건 B씨 사례다. 모친이 소유한 서울 아파트를 23억 4천만 원에 샀는데, 동일 평형 시세보다 약 5억 원이나 낮았다. 여기서 끝이 아니었다.

매수 후 매도인인 모친을 임차인으로 해서 17억 원짜리 전세 계약을 맺었다. 풀어서 말하면 이렇다.

자녀가 엄마 집을 시세보다 싸게 사고, 그 집에 엄마를 전세로 들이면서 전세금 명목으로 17억을 돌려준 것이다. 실질적으로 자녀가 부담한 돈은 6억 4천만 원뿐인 셈이다.

이런 수법은 부동산 시장에서 이미 오래전부터 “전세 끼고 편법증여”라는 이름으로 돌았다. 소셜미디어에서는 “결국 있는 집 자녀는 이렇게 물려받는 거구나”라는 자조 섞인 반응이 나왔다.

사업자 대출 받아서 아파트 사는 사람들, 왜 안 걸렸을까

이번 조사에서 대출자금 용도 외 유용도 99건이나 적발됐다. 은행에 “사업 운전자금이 필요하다”고 대출을 받아놓고, 그 돈으로 아파트를 산 것이다.

주택담보대출은 DSR 규제 때문에 한도가 빡빡한데, 사업자 대출은 상대적으로 한도가 넉넉하다. 이 틈을 파고든 것이다.

이재명 대통령은 2026년 3월 직접 경고까지 했다.

“사업자금이라 속이고 대출받아 부동산 사면 사기죄로 형사처벌하겠다. 빈말 아니다.” 금감원과 국세청 합동 전수조사까지 예고한 상황이었다. 그런데도 99건이 걸렸다. “설마 나까지 걸리겠어”라는 심리가 그만큼 만연했다는 뜻이다.

746건 적발인데 실제 처벌은 몇 건일까, 이게 핵심이다

솔직히 말하면 사람들이 가장 궁금한 건 이거다.

“적발은 됐는데, 진짜 처벌받는 사람이 있긴 한 건가.” 현행법상 자금조달계획서를 허위로 작성하면 최대 3,000만 원 과태료, 거래 금액의 10% 이하 과태료가 부과된다.

편법증여가 확정되면 증여세 최고세율 50%에 가산세까지 붙는다. 법인자금 유용은 더 심각하다.

국세청이 해당 금액을 대표이사의 상여로 강제 처분하면, 종합소득세 최고세율 45%에 지방소득세까지 합쳐 약 49.5%가 한꺼번에 추징된다.

하지만 과거 5년간 편법증여 등 부동산 탈세로 추징한 세금이 1조 6천억 원이었다는 통계를 보면, 적발 건수 대비 실제 추징까지 가는 비율은 그리 높지 않았다.

“적발은 해도 처벌이 약하니까 계속 하는 것 아니냐”는 소셜미디어의 반응이 나올 수밖에 없는 구조다.

2025년 하반기부터 지금까지, 단속은 계속 세지고 있었다

타임라인을 정리하면 흐름이 보인다. 2025년 상반기에 정부는 서울과 경기 6곳을 조사해 1,002건을 적발했다. 2025년 11월에 부동산감독추진단이 출범하면서 범부처 공조 체계가 만들어졌다.

2025년 12월에는 하반기 조사에서 673건을 추가 적발했다. 그리고 2026년 4월, 이번 조사에서 746건이 또 나왔다. 조사 범위도 기존 6곳에서 15곳으로 확대됐다.

풍선효과로 규제 사각지대인 광명, 하남, 남양주, 구리 등으로 편법이 번지고 있었기 때문이다.

정부가 매 분기마다 기획조사를 돌리고, 2025년 11월과 12월 거래분도 현재 조사 중이라는 건 이 흐름이 멈추지 않을 거라는 신호다.

결국 이 판에서 손해 보는 건 누구인가

117억 아파트를 회삿돈으로 사는 사람, 엄마 집을 5억 싸게 사서 전세로 돌려주는 사람, 사업자 대출로 아파트를 사는 사람.

이들의 공통점은 “규제를 우회할 수단”이 있다는 것이다.

법인이 있고, 부모 자산이 있고, 사업자 등록이 있다. 반면 월급에서 세금 꼬박꼬박 떼이면서 내 집 마련 대출 한도도 빠듯한 사람은 그런 수단 자체가 없다.

소셜미디어에서 이 기사에 가장 많이 달린 반응은 “유전무죄 무전유죄”였다. 과장이 아니라 구조가 실제로 그렇게 생겨먹었다.

편법증여를 할 수 있는 자산이 있어야 편법증여를 하고, 법인이 있어야 법인자금을 유용한다. 단속은 강화되고 있지만, 이 구조적 불균형이 해소되지 않는 한 같은 뉴스는 계속 반복될 수밖에 없다.

정부가 “무관용 원칙”을 외치는 건 좋다. 하지만 국민이 진짜 보고 싶은 건 “적발 몇 건”이 아니라 “추징 몇 원, 처벌 몇 명”이다. 숫자로 증명하지 않으면 신뢰는 쌓이지 않는다.

Q&A

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참고자료

• 국토교통부 제12차 부동산 불법행위 대응 협의회 보도자료 – 이번 조사의 공식 원문 자료
• 연합뉴스 – 사내이사가 117억 아파트 사면서 소속 법인서 67억 빌려 – 사건의 구체적 사례 상세 보도
• 경기일보 – 전세금으로 퉁치고 다운계약까지, 경기서울 주택 불법 거래 무더기 적발 – 법인자금 유용 경기 지역 추가 사례
• 매일경제 – 이재명 대통령 사업자 대출로 부동산 투기 사기죄로 형사처벌 – 정부 대응 방향과 대통령 직접 경고
• 동아일보 – 자금조달계획서 안 내면 과태료 500만원 – 자금조달계획서 제도와 과태료 기준 설명

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