재건축 초과이익 환수제, 가구당 7억 부담금이 현실이 된 이유와 앞으로 벌어질 일

재건축 초과이익 환수제, 집 안 팔았는데 7억 내라고?

반포 래미안 트리니원 조합원들이 올여름 입주를 앞두고 있다. 문제는 집 열쇠가 아니라 고지서다. 재건축 초과이익 환수제에 따라 가구당 7억에서 최대 10억 원의 부담금이 부과될 수 있다는 추산이 나왔다.

2020년 서초구가 통보했던 예정 부담금은 가구당 4억 2천만 원이었다. 5년 사이에 거의 두 배가 뛴 셈이다. 서울 강남 아파트 공시가격이 올해 50% 가까이 올랐고, 부담금 산정의 핵심인 종후 자산 가격이 그만큼 뛰었다.

10억이면 서울 외곽에 아파트 한 채 값이다. 이걸 팔지도 않은 집에 대해 현금으로 내라는 구조다.

재건축 초과이익 환수제 부담금, 대체 어떻게 여기까지 왔나

1. 2006년 노무현 정부가 재건축 투기를 막겠다며 제도를 도입했다. 조합원 1인당 초과이익이 3천만 원을 넘으면 최대 50%를 국가가 환수하는 구조였다.
2. 도입 직후부터 반발이 거셌고, 이명박 정부에서 2012년까지 유예됐다.
3. 박근혜 정부도 2017년까지 유예를 연장했다.
4. 문재인 정부에서 2018년 다시 시행됐지만, 실제로 부담금이 부과된 단지는 용산 한남파라곤 딱 한 곳뿐이었다.
5. 윤석열 정부는 아예 폐지를 추진했고, 2023년 12월 여야 합의로 면제 기준을 3천만 원에서 8천만 원으로 올리는 완화안을 통과시켰다. 그런데 윤 대통령 파면 이후 폐지 동력이 사라졌다.
6. 이재명 정부 출범 후 국토부 장관은 “재초환 폐지를 검토한 적이 전혀 없다”고 선을 그었다.
7. 2026년 4월 8일, 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.67% 급등하면서 부담금 규모가 다시 커졌다.
8. 공시가격에 대한 의견 제출 건수가 1만 4천 건을 넘어 5년 만에 최다를 기록했다. 10건 중 8건이 “공시가격 내려달라”는 요구였다.

집 안 팔았는데 왜 억 단위 돈을 내야 하나

가장 많이 나오는 질문이다.

재초환은 미실현 이익에 부과하는 부담금이다. 아파트 시세가 올랐다는 이유만으로, 실제로 팔아서 돈을 손에 쥔 적이 없어도 현금으로 내야 한다.

여기에 나중에 집을 팔면 시세 차익에 대한 양도소득세가 또 부과된다. 보유 기간 동안 종합부동산세도 냈다. 공공기여까지 합치면 사실상 4중 부과라는 지적이 조합들 사이에서 나오고 있었다.

더불어민주당 황희 의원도 “공공기여, 보유세, 양도세에 초과이익 환수까지 하면 과도하다”고 했다. 커뮤니티에서 수천 개 공감을 받은 글이 있다.

“집 팔아서 세금 내란 말이냐?” 반포에 30년 산 1주택자에게 7억을 내라는 건, 사실상 집을 처분하라는 이야기나 다름없다.

재개발은 부담금 0원인데, 재건축만 맞는 이유가 뭔가

이게 잘 안 알려진 사실이다. 재개발은 아무리 시세가 뛰어도 초과이익 환수 대상이 아니다. 용산 한남뉴타운 빌라가 재개발 후 시세 50억 아파트로 바뀌어도 부담금은 0원이다.

반면 재건축은 같은 강남에서 같은 금액이 올라도 7억을 내야 한다.

전국재건축정비사업조합연대(전재연) 측은 “재건축은 단순한 사적 개발이 아니라 국가 주택 공급 정책의 핵심 축”이라고 했다.

80개 회원 조합만 재건축에 성공해도 기존 6만 4천 가구가 9만 7천 가구로 3만 3천 가구가 늘어난다. 수도권 전체로 보면 최대 61만 가구 공급이 가능하다고 추산했다.

그런데 부담금이 현실화되면 사업을 중단하는 조합이 속출할 수밖에 없다.

부담금 산정 방식 자체가 조합원에게 불리하다는 건 사실인가

사실이었다. 정상 주택가격 상승률 기준이 시·군·구 평균을 일괄 적용하는 구조다. 같은 서초구 안에서도 반포동과 내곡동의 가격 흐름은 완전히 다르다. 거기에 부동산원의 집값 통계 조작 의혹까지 겹쳤다.

2023년 한국부동산원 통계가 KB국민은행 등 민간 통계와 상승률 차이가 크다는 문제가 제기됐고, 조합들은 “엉터리 통계로 부담금을 뻥튀기했다”며 집단 반발에 나섰다.

개발비용 인정 범위도 좁았다. 조합원이 지출한 이주비 이자, 임차료, 금융비용은 개발비용에 포함되지 않았다. 기부채납 재산에 대한 비용도 인정되지 않았다.

2009년 국토연구원이 이미 “용적률 증가분에 대한 가치로 부담금을 매기는 방식”을 대안으로 제시했지만 17년째 반영되지 않고 있다.

이 제도, 결국 없어지는 건가 아니면 진짜 부과되는 건가

현재 재초환 폐지 법안은 국회에 계류 중이다. 심사 기간은 2028년 5월까지 연장됐다. 국토부 장관은 “제도 폐지를 고려하지 않겠다”고 했다.

6월 지방선거를 앞두고 여당 일부에서 폐지 목소리가 나오고 있지만, 민주당 공식 입장은 “완화 논의는 일부 의원의 아이디어일 뿐”이라며 한발 물러섰다. 국민의힘은 이미 폐지 법안을 발의한 상태다.

시장 현실은 이렇다.

전국 58개 준공 단지, 2만 가구 넘는 조합원이 부담금 부과를 기다리고 있다. 법대로라면 준공 후 5개월 이내 부과가 원칙이다.

서초구 반포 센트레빌 아스테리움은 2021년 7월 준공됐지만 아직 부과가 안 됐다. 한남파라곤에서는 이미 부과된 부담금을 체납한 조합원 3명에 대해 구청이 압류 절차를 진행 중이다.

“정부가 재건축을 밀어주겠다면서 부담금은 유지한다. 이게 뭔 시나리오냐.” 커뮤니티에서 가장 많은 공감을 받은 문장이다.

결국 이 제도의 운명은 정치에 달려 있다. 지방선거, 그 이후의 정치 지형이 재초환의 방향을 결정한다. 확실한 건 하나다. 부담금이 부과되든 폐지되든, 그 결과를 떠안는 건 수십만 조합원이다.

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참고 자료

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